オフィスアンヨネ(オフィス・アンヨネ)後藤俊一

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不動産の個人間売買の売買契約書を作らせていただきました

2018/11/07

インターネットを介しての商取引が一般化しているいま、不動産の売買物件がインターネットオークションに普通にアップされています。

不動産の売買を不動産業者の仲介により行うと仲介手数料が発生しますが、個人間売買では不要です。

不動産業者は宅地建物取引業法の免許をもって、土地や建物の売買・交換・賃貸の代理や媒介を業として行います。この免許制度は、消費者の利益を守るためのもので、個人が自己の不動産を自ら売買することに法的制限はありません。

したがって、不動産の個人間売買も契約自由の原則によって、自己責任をもって行うことができるのです。

しかしながら、大きな金額の不動産売買を「口約束」などで行うのはリスクが大きく、後々のトラブルのもとにもなります。

このため、不動産の個人間売買でも売買契約書を準備することが大切になります。不動産売買契約書のフォーマットはインターネットでも公開されており、契約書自体を作ることはそれほど難しくありませんが、大変なのは契約書に記載する内容を売買の相手と直接自分で交渉して詰めていく作業です。

実際にインターネットで見てみると分かりますが、売買契約書には売買物件とその所在が明示されるとともに、
・売買代金・手付金の支払いに関する取り決め
・所有権移転と物件引き渡しに関する取り決め
・抵当権の抹消や固定資産税の精算・起算開始日などの金銭に関する取り決め
・契約を履行できない場合の取り決め
・瑕疵担保責任に関する取り決め
などの取り決めが記載されています。

土地売買契約書

今回の取引は宅地で、現状は一見雑木林で建物はないと確認した上で、土地のみの取引で始めましたが、契約前によくよく法務局で調べてみると建物の登記が残っていました。このような場合は建物の滅失登記をしないと、次に新しい建物を建てることもできませんので、十分な注意が必要です。

このように不動産取引に関しては、事前の調査が必要です。具体的には、対象不動産や隣接地・道路などの現況・権利関係、建築基準法などの制限、電気水道などのライフライン、ごみ処分場などの嫌悪施設の有無などについて、十分な調査が大切になります。

また、契約内容についても、農地法第5条の転用を予定している売買などには、農地法の許可が下りなかった場合を想定して、契約の解除についての取り決めなどを売買契約書に記載しておく必要があります。

不動産売買契約書(農地法第5条転用許可が条件)

納得いく調査や契約内容についての交渉を終え、売買契約書の文案ができた段階(契約前)で、文案を取引相手に渡して、先に契約内容を確認してもらうと契約がスムーズに進みます。今回もそのようにさせていただき、売買金額の微調整と現状有姿での引渡などの加筆修正を行うことができました。

さらには契約締結に加えて、同時に金銭の支払いと物件の引き渡し、所有権移転登記まで行うことが理想的です。

今回も提携している司法書士に立会いをお願いして、決済の確認及び領収書の発行と同時に、登記関係の書類を司法書士がすべて受け取り、登記を行ってもらいます。

引渡しや登記が終わった後も、しばらくして隠れた瑕疵などの発覚により、瑕疵担保責任に基づく保証などの必要性があるため、売主・買主双方の連絡は取れるようにしておくことが大切です。

以上のように不動産の個人間売買は、売主と買主双方にとって仲介手数料が発生しないというメリットがあるものの、トラブルが発生したときなどすべて自己責任となることや、物件や取引相手の信用問題などの様々なリスクもあることは認識しておくことが大切です。

予見しにくいトラブルやリスクがあることを踏まえて、個人間の売買にするのか、専門の不動産取引業者にお願いするのか、それも個人の判断に委ねられますので、金額の大きな不動産取引には、よく考え調べることが大切になります。

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